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中国房地产 政府不说的秘密(中)

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谢田:中国房地产 政府不说的秘密(中)

——2014年5月新唐人电视台【热点互动】节目访谈

中国房地产的泡沫正在破灭,曾几何时,虚假的供需迷住了众多的人们。图为2005年上海排队买房的人们。
 

(续上期)

 
主播:我们看到在中国因为房子 引起的纠纷非常多,很多人甚至自杀,有的去上访、没完没了的上访,而且问题得不到解决。对于没有地产的人,我们也听说不单是所谓的弱势群体,比如农民、一 般市民没有权没有势的,他们的房子被强拆了;包括一些很有权、有势的人,因为他们所依靠的那些官员已经不在位了,或者被政敌赶下台的时候也受到牵连。您觉 得在中国这样的风险有多大呢?

谢田:非常大。因为拆迁造成的上访、维权,也和中共随时推出的维稳,现在我们已经知道它占了中国社会开支非常大的比率。当然我们很同情这些房子被拆迁的受害者,但是这些受害者没有意识到一个最根本的问题,他们只是在争取原来所谓他自己的房基地也好,或者他自己房子的权利;他忘了一个更根本的权利,那就是中国的土地完全被中共给掠夺、拥有了。如果中国人不能够从土地真正的私有、土地归还人民这个角度去谈这件事情的话, 拆迁的问题永远得不到解决,这是根本的原因。

主播:即使是到中国炒房的, 我们知道很多外资包括海外华人到中国买房,认为价格还不错,而且不断在涨,肯定有升值空间。但是大家都觉得现在涨得是越来越不合理,先不说有地、没地,即使地是属于你的,价格都已经是非常高了,尤其房价与收入是很不成比例的。在一个正常的房地产市场,比如其他的国家,合理范围的房价跟收入应该是怎样的比例 呢?

谢田:这是个很好的问题,有个塞尔维亚的计算机工程师马顿‧亚当莫唯奇(Mladen Adamovic)创立了一个网站叫“Numbeo”。这网站列出世界各国生活水平的成本,比如吃要花多少钱、衣食住行花多少钱,把全世界350个城市汇总在一起,非常详尽,是个非常有意思的网站。

回答您刚才的问题,马顿‧亚当莫唯奇在350个城市中,选择房价和人们收入相比最低的40个城巿,其中约有30个在美国。所以为什么中国人到美国以后,发现美国的房子特别便宜,这些房价和人们年收入相比是最低的,它的比例大约在1.2到3.2之 间。换句话说,以 1.2到3.2的比例来说,你的房价和年薪之比如果是1到3倍的话,你的年薪如果是5万美元,那你大约5到15万就可以买一栋中间价位的房子。

在诸如美国这些国家里,这是指这房子在这国家或城巿是属于中间价位的,不是最贵的也不是最便宜的。那我们再看看中国,马顿‧亚当莫唯奇发现全世界住房最难、 房价和年收入相比最高的七个城巿中,中国就有二个:分别是上海和深圳(北京和广州都在最贵的前20名之内),它的房价和年收入比是在23到53倍。换句话说,中国人要年薪的23到53倍才能买得起“中间价位”的房子。

但我们要记住一点,一般人们大学毕业、开始工作后你才能买房子,20来岁毕业以后你再工作50年,一般就入土了。如果这个房价和年收入之比是50倍的话,你要50年不吃不喝,你才能买下来,那显然是不行的。而且,我们说的是税前的收入,你还得考虑到交所得税的问题、吃和用等其他那些生活成本,你根本就负担不起了。

所以按这个比例,我们就可看出来,和中国比的话,中国最贵的城巿是20到30倍,而世界平均大概是10倍,这样来比,中国和美国比当然是比不上,跟其他国家比,房价也是非常高的。

主播:再请教谢田教授,中国房地产价格高到什么样的程度?

谢田:我们举个例子,比如北京的房子、房地产,五环内的房子每平米高达2万、3万、4万,如果降为2万,一般50平米也要100万人民币,按中国一般老百姓的平均收入,就得20、30年才行。

后来有人问我,你觉得中国房地产应该降到什么程度才合适?因为有些人看到房子开始下跌,他们不敢买了。我们可以按世界平均水准来看这个问题。因为我们不能把 中国和美国相比,把中国和台湾、日本比还是比较可以比的,因为人口密度差不多。我在最近的一本书《赤龙的钱囊》中也提到:如果中国房地产降价70%的话, 房价和收入的比率才会接近世界平均水平。

主播:说到这个数字,很多报告都说,中国现在的房地产,比如一个房子100万,其中70%都是政府的地钱,还有各种苛捐杂税钱,剩下的30%才是建商建房和其他成本。您说的70%是不是根据这个来的呢?

谢田:这倒不是,我只是根据世界平均水平,考虑到物价,考虑到人们的收入水平,考虑到地价成本,考虑建造成本,是从这个角度看的。您提到的这个非常有意思,这70%全都是政府拿去了。我们也知道中国房地产为什么还会涨?房价这么高,高出人们的承受能力,为什么还会继续涨?

主播:为什么还能涨?这是大家疑惑的问题。

谢田:实际上最大的受益者就是地方政府和中共权贵,他们在这其中通过卖地、通过承包、通过建筑,他们从这些过程中得到好处,他们也从政绩上、从GDP上得到益处。从报导这些中共贪官几十套、上百套房就知道,是这些人把它们炒上去的、推上去的。

这些中共特权阶层人士有这些利益在里面,这也恰恰就说明了一个问题,亦即中央政府可能有意图把房地产价格降下来,但是地方官员为什么极力的阻挠?就是因为他 有利益在里面。房地产价格问题之所以严重、形势很严峻,在于它实际上都跟银行资本、银行贷款连在一起,中共也知道这一点,它不敢让这个泡沫变得越来越大, 也不敢让泡沫破灭。一旦破灭的话,必然就拖累中国的银行和金融体系,这个就是更大的问题了。

 

 

(待续)

 

本文转自382期【新纪元周刊】“商管智慧”栏目
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